ЭПОХА ОБМАНУТЫХ ДОЛЬЩИКОВ ЗАКОНЧИЛАСЬ

Время, когда дольщики могли остаться и без квартиры, и без своих денег, безвозвратно ушло. С 1 июля 2019 года застройщики могут привлекать средства участников долевого строительства по новой схеме – с использованием счетов эскроу.
Купить квартиру на этапе строительства всегда было дешевле, но покупатель рисковал: у всех на слуху громкие скандалы, когда люди вкладывались в стройку и не могли дождаться своей квартиры. Даже специальный термин для них придумали – «обманутые дольщики». Теперь сделки на первичном рынке недвижимости будут проходить в безопасном формате. Как новый порядок финансирования жилищного строительства защитит дольщиков? За разъяснениями мы обратились к заместителю управляющего отделения Ярославль Банка России по ЦФО Евгению Ефремову.

– Евгений Борисович, что же такое «счет эскроу»?
– Это специальный банковский счет. Договариваясь о покупке квартиры на этапе строительства, покупатель, согласно новому порядку, кладет деньги на этот счет, а не передает их застройщику, как это было раньше. Теперь в процессе строительства застройщик не сможет использовать деньги дольщика, а будет строить на банковские кредиты и собственные средства. Деньги покупателей поступят в его распоряжение только после окончания строительства, когда человек станет собственником квартиры, то есть в тот момент, когда в банк поступит выписка из Единого государственного реестра недвижимости или договор купли-продажи, зарегистрированный в Росреестре.
– Раньше покупатель напрямую заключал договор со строительной фирмой, а как сейчас?
– Покупатель и продавец вместе приходят в банк и подписывают трехсторонний договор с непременным уточнением – при каких условиях продавец сможет получить деньги. Обязательно указывается срок действия договора. Покупатель вносит на счет эскроу сумму, указанную в договоре. Продавец выполняет условия договора и приносит в банк подтверждающие документы. И только после этого кредитная организация дает продавцу доступ к счету.
Если в оговоренный срок сделка не состоится, и продавец не представит нужные документы, банк закрывает счет и возвращает деньги покупателю. Если оформление документов затягивается, срок договора можно продлить, но обычно банк берет за это дополнительную комиссию.
– Все ли банки открывают эскроу-счета для финансирования долевого строительства?
– Эскроу-счета для этих целей открываются только в уполномоченных банках, являющихся участниками системы страхования вкладов и имеющих высокий кредитный рейтинг. На сайте Банка России публикуется перечень кредитных организаций, которые могут открывать и обслуживать такие счета.
– Какие плюсы покупателям квартир дает открытие эскроу-счета?
– Прежде всего – безопасность. Деньги дольщиков строительная компания получит, когда сдаст дом и выдаст ключи первому покупателю. Если у строительной компании возникнут проблемы со сдачей в эксплуатацию жилья, то банк вернет деньги покупателям. Сколько дольщик внес за будущую квартиру, столько ему и вернут.
Если вдруг проблемы возникнут у банка, и у него будет отозвана лицензия, то и тут права дольщиков защищены – деньги на счетах эскроу, открытых для расчетов по договору участия в долевом строительстве, застрахованы государством. Покупателям новостроек гарантируются страховые выплаты до 10 миллионов рублей.
– Раньше для финансирования стройки застройщики использовали деньги дольщиков. Сейчас они лишись этой возможности. Не возникнут ли у них финансовые проблемы?
– Все компании теперь обязаны возводить объекты на собственные или заемные средства. Как известно, на одобрение кредита влияют такие факторы, как кредитная история и финансовое состояние организации. Если заявка будет одобрена, то банк откроет кредитную линию и будет контролировать расходование средств на конкретный объект строительства. При такой схеме застройщик будет заинтересован сдать объект в срок, чтобы не переплачивать проценты по кредиту в банке и быстрее получить деньги дольщиков.

– А что будет с объектами, которые уже возводятся?
– Новые правила не должны «заморозить» ранее начавшиеся стройки. Для этого определены критерии жилых проектов, которые могут быть достроены после 1 июля без перехода на схему финансирования с применением эскроу-счетов. Согласно постановлению правительства РФ, степень готовности многоквартирного дома должна составлять не менее 30%, а количество заключенных договоров долевого участия в строительстве объекта должно быть не менее 10% от общей площади жилых и нежилых помещений. Кроме того, даже для объектов с высокой долей готовности будет применяться банковский контроль расходования средств.
– Если вдруг и новая схема окажется уязвима с точки зрения защиты прав дольщиков, куда можно обратиться?
– Банковская система своевременно подготовлена к внедрению законодательных требований и бесперебойному переходу на новую схему финансирования долевого жилищного строительства, которая призвана защитить права наших граждан. Но если у кого-то возникнут жалобы, обращайтесь в Банк России, он их обязательно рассмотрит. Можно сообщить данные по телефону: 8-800-300-30-00 (для бесплатных звонков из регионов России), а также написать заявление через Интернет-приемную на сайте www.cbr.ru.

Отделение по Ярославской области Главного управления Банка России по Центральному федеральному округу